Résidences secondaires : la mer et la montagne résistent, mais changent de logique

Alors que les prix immobiliers reculent en France de 5 % sur un an, les marchés balnéaires et de montagne maintiennent des niveaux nettement supérieurs à la moyenne nationale. Derrière cette résistance se cache toutefois une transformation profonde des comportements d'achat, désormais plus patrimoniaux et plus sélectifs.
 

Les marchés saisonniers font figure d'exception dans un contexte immobilier déprimé. Selon les données du réseau Expertimo, qui s'appuie sur plus de 1 000 mandataires déployés sur le territoire, le littoral affiche un prix moyen de 4 578 euros au mètre carré, la montagne environ 4 000 euros, contre près de 3 000 euros pour l'ensemble du parc national. Cette résistance ne signifie pas pour autant que rien ne change. Au contraire, ces marchés basculent vers une logique plus patrimoniale, plus arbitrée, plus exigeante. Pour un investisseur ou un futur acquéreur d'une résidence secondaire, l'analyse des nouveaux critères de valeur devient déterminante.
 

Littoral : la sélectivité s'impose, des alternatives crédibles émergent
La progression des prix est de 38 % en dix ans sur le littoral, et les résidences secondaires y représentent 47 % du parc résidentiel — contre 10 % dans le reste du pays. Le littoral conserve donc son statut de valeur refuge. Mais depuis 2024, le marché entre dans une phase de normalisation, et les écarts de prix entre zones se creusent. Sur la Côte d'Azur, le prix moyen s'établit à 5 000 euros le mètre carré dans les Alpes-Maritimes, mais à 3 489 euros dans les Bouches-du-Rhône et 4 016 euros dans le Var. Au Pays basque, Saint-Jean-de-Luz se négocie à 5 933 euros et Biarritz à 7 147 euros. Le bassin d'Arcachon culmine à 11 557 euros à Lège-Cap-Ferret, tandis que la Vendée reste à 2 476 euros et la Charente-Maritime à 2 817 euros.
 

Les hauts de gamme sont devenus inaccessibles pour beaucoup, ce qui redonne de la légitimité à des destinations longtemps boudées. La Rochelle s'affirme comme une alternative crédible à l'Île de Ré et au Bassin d'Arcachon. Royan attire une clientèle familiale en quête de praticité. Saint-Gilles-Croix-de-Vie séduit par sa douceur de vivre. Ces villes ne sont plus des choix de repli mais des évidences, portées par un équilibre entre qualité de vie, services, accessibilité et prix. Comme le résume Yohanna Le Toux, mandataire à Capbreton, on est passé d'un marché d'impulsion à un marché d'arbitrage où chaque acquisition est analysée sous l'angle patrimonial. Les acquéreurs prennent leur temps, comparent, intègrent les travaux et les charges. Un risque encore peu intégré dans les prix mérite l'attention : l'érosion du littoral et les phénomènes de submersion, susceptibles de redessiner à terme la hiérarchie des territoires côtiers.
 

Montagne : un marché qui se polarise, un usage qui s'élargit
Les stations de ski affichent une progression de 29 % depuis 2020, bien supérieure à la moyenne nationale. Mais derrière cette résistance globale, le marché se polarise nettement. Val d'Isère atteint 14 464 euros le mètre carré, Courchevel 11 928 euros, Chamonix 10 118 euros, Tignes 9 821 euros, Megève 9 753 euros. À l'inverse, les stations de vallée ou intermédiaires restent accessibles : 5 624 euros à Bourg-Saint-Maurice, 5 909 euros aux Deux Alpes, 4 337 euros à Brides-les-Bains, 3 725 euros à Sallanches. L'écart avec les moyennes départementales, 4 512 euros en Haute-Savoie, 3 978 euros en Savoie, se creuse au profit de la haute altitude.
 

L'usage évolue tout autant que les prix. La montagne ne se résume plus à la saison hivernale. De plus en plus d'acquéreurs viennent aussi en dehors de l'hiver, pour télétravailler, se reposer ou profiter de la montagne autrement. Le bien est donc occupé plus souvent, ce qui modifie les critères d'achat : accessibilité toute l'année, confort, performance énergétique. Près de 28 % des logements en montagne sont classés F ou G au DPE, un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale, qui pèse sur les décisions d'achat, notamment pour qui envisage une mise en location. 

Pour le réseau Expertimo, les comportements convergent : les projets sont plus construits, plus anticipés, plus étroitement liés à l'usage réel. Les critères structurants deviennent la polyvalence du bien entre usage personnel et locatif, l'accessibilité depuis la résidence principale, la performance énergétique, la qualité intrinsèque et le potentiel locatif étalé sur l'année. Pour un client accompagné, l'arbitrage entre coup de cœur et calcul patrimonial mérite désormais d'être posé en amont, avec une lecture froide des charges, du DPE et de la rentabilité locative attendue.